Con i mutui a tasso variabile, quando i tassi sono bassi, è possibile pagare rate molto più basse rispetto a quella di un mutuo a tasso fisso. Non solo: con molti scenari credibili per i tassi futuri, alla fine il mutuo sarà costato molto meno, per gli interessi pagati, rispetto ad un tasso fisso a condizioni di mercato. Il rovescio della medaglia è che la rata, con le oscillazioni dei tassi, potrebbe salire in alcuni periodi a livelli molto alti, superiori a quelli che chi lo richiede potrebbe permettersi di pagare. Un rischio da tenere in considerazione.

Un'alternativa che, almeno apparentemente, elimina questo rischio è la formula del tasso variabile con rata costante. Con questa formula, la rata viene fissata al momento in cui inizia il mutuo, e le variazioni dei tassi andranno ad incidere, invece che sulla rata, sulla durata del mutuo. Durata che, però, normalmente avrà anche un limite, spesso stabilito in un allungamento massimo di 10 anni. Quando scade quel tempo, tutto il debito che eventualmente ancora rimane da saldare deve essere pagato in un'unica maxirata finale.

Se il mutuo comincia in un periodo di tassi particolarmente bassi, la rata costante potrebbe essere stabilita ad un livello molto basso, con cui la durata del mutuo potrebbe diventare molto lunga. La conseguenza è che gli interessi pagati alla fine saranno molto alti, e ci potrebbe essere una maxirata finale molto costosa. Per illustrare cosa può succedere con questo tipo di mutuo, utilizzando il simulatore di mutuo studio proviamo a verificare un mutuo a rata costante per 150.000€, a venti anni, con spread all'1,5%. Con lo scenario "medio" dei tassi d'interesse si ottiene il seguente grafico per la rata:

La rata costante è pari a 754€, bassa visto che l'euribor iniziale è basso, allo 0,48%. Siccome poi l'interesse risale (vedere grafico sotto), la durata del mutuo si allunga: come si vede dal grafico, l'ultima rata è del maggio 2037; quindi il mutuo in questo scenario durerebbe sette anni e mezzo in più dei venti previsti. La rata però rimarrebbe sempre bassa, per cui non ci sono comunque pericoli di non riuscire a pagarla.

Consideriamo ora lo stesso mutuo, ma con lo scenario "pessimistico" del simulatore. Nel grafico qua sotto si vede il confronto tra i tassi nei due casi: come si vede, a parte l'inizio, la differenza è abbastanza piccola, pari in media allo 0,5%.

Eppure, l'effetto sul mutuo è enorme: in questo secondo scenario, la durata del mutuo supererebbe i 10 anni di allungamento massimo previsti, per cui come si vede nel grafico qua sotto la durata arriva a 30 anni esatti, e il calcolo rata mostra una maxirata finale da pagare.

La rata da pagare durante i trent'anni sarebbe uguale all'altro caso, ma quella finale, il cui valore preciso si può leggere nel grafico qui sotto che confronta le rate nei due casi, sarebbe pari a 18.123€: una cifra non da poco da pagare tutta in una volta, anche se a distanza di trent'anni. Inoltre, come si vede nel grafico a sinistra, c'è una bella differenza anche negli interessi pagati in tutto: sono 42.000€ in più, anche se in parte compensati nel caso di prima casa da 8.000€ in più di rimborsi fiscali. Nel caso di interessi ancora più alti, anche di poco, la maxirata può facilmente salire di molto: insomma, il rischio con questo tipo di mutuo è molto alto.

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